Когда только переходили на систему проектного финансирования, среди преимуществ подхода называли сроки строительства. Считалось, что теперь девелопер будет строить гораздо быстрее, за счет банковского финансирования. Быстро построил – меньше заплатил за обслуживание долга. Но забыли про продажи и рыночный баланс.

Раньше, в отсутствие достаточного спроса, девелоперы не запускали новые проекты. Теперь все оптимисты (в долг), а консервативный подход к стройке стал признаком отсталости. Сегодня многие компании готовы брать кредиты на стагнирующем и падающем рынке, так как они «лучше и умнее» остальных «динозавров».

Вот только сроки строительства таких проектов максимально растягиваются, так как продавцы не уверенны в будущих темпах продаж. Если раньше средний срок строительства типового проекта составлял около 2 лет, теперь – больше трех. Если раньше у покупателя был заметный дисконт на котловане, сейчас его нет. Более того многие проекты на старте продаются дороже квартир на завершающем этапе строительства.

В текущем контексте стратегия растянутых на 3 года продаж понятна, но продавцы таких проектов должны помнить, что сегодня на рынке остается значительный объем предложения на конечных этапах стройки. Есть квартиры от застройщика в сданных домах. Квартир на вторичном рынке пока мало, но после того, как ставки снизятся активизируются не только покупатели, на рынок выйдут и продавцы. Те самые, за счет которых рынок новостроек жил в предыдущие 5 лет.

Стратегия растянутых продаж — это вынужденная мера. Но ее главная уязвимость — время. Время не только позволяет сбалансировать продажи и стройку. Время - это повышенные риски, которые берет на себя и девелопер, и покупатель.