Удастся ли попытка переложить реставрационные работы на плечи арендаторов

В разных регионах России нуждаются в реставрации исторические здания. Власти на местах пробуют новый способ привлечь инвесторов — выставляют постройки на аукцион по программе сдачи в аренду за 1 рубль в год. Взамен арендатор должен за свой счет привести памятник архитектуры в порядок. Казалось бы, заманчивое предложение: прославиться на ниве помощи культурному наследию и получить в пользование недвижимость, как правило, в центре города по смешной цене. Однако не всё так просто — в проблемах разбирались «Известия».

Дом-фантом

Проблемы, с которыми сталкиваются желающие взять в аренду по такой схеме историческое здание, бывают и довольно странного характера. Так, в Пензе один из заявленных на аукцион домов просто... пропал. Два объекта культурного наследия предлагались желающим за 1 рубль в год на 49 лет. Взамен арендатор должен в течение семи лет отреставрировать здания. Решение о льготной аренде приняли на сессии Пензенской городской думы. Организатор аукциона — управление муниципального имущества Пензы.

Согласно данным на сайте мэрии города, речь идет о двух зданиях: доме 2 по улице Калинина и доме 24 по улице Куйбышева. Но по ссылке на официальный сайт госторгов есть информация лишь об аукционе на дом по улице Калинина. Это постройка с башней в виде четырехгранной пирамиды, возведенная в 1870 году, последнее время облюбованная бомжами.

На сайте мэрии сейчас нет отдельной ссылки, ведущей на описание условий, по которым дом на улице Куйбышева выставили на аукцион. На сайте для размещения информации о проведении торгов найти данные также не удалось. Но судя по имеющимся скриншотам, аукцион на право заключения договора аренды объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой (деревянный)» ранее существовал.

Дом отсутствует не только в информации об аукционе, но и по указанному на сайте мэрии адресу. По адресу Куйбышева, 24 сейчас расположена многоэтажная новостройка. Деревянный дом губернской секретарши Челюскиной вроде бы обещали перенести на 500 м — к Музею народного творчества (улица Куйбышева, 45), но в реальности, по данным пензенских СМИ, здания уже восемь лет не существует.

Начальник управления муниципального имущества Пензы Ирина Кочеткова сообщила местному изданию PenzaNews, что объект культурного наследия находится на ответственном хранении, но где именно, сказать затруднилась: «Заинтересованное лицо если обратится, мы его обязательно сопроводим к [...] хранителю, всё ему покажем, всё ему разъясним».

«Известия» направили запрос в администрацию Пензы для прояснения ситуации, но на момент публикации материала ответ получен не был.

Аренда за 1 рубль в год

Программа реставрации исторических зданий за счет арендатора существует во многих российских городах. К примеру, в Санкт-Петербурге зимой 2018 года был принят закон, позволяющий арендовать памятники архитектуры по ставке 1 рубль за 1 кв. м в год. В Москве такая программа работает с 2012 года. По данным на 2018 год, за время действия предложения в столице отреставрировали таким методом 20 старинных зданий.

— Список таких зданий существует в каждом регионе, и уполномоченный государственный орган решает, каким образом их восстанавливать. Это один из способов, который действительно может помочь определенные исторические здания сохранить и отреставрировать, — рассказал юрист в области недвижимости Дмитрий Островский.

По словам Островского, все работы регламентируются долгосрочным договором аренды (как правило, от 49 лет), в котором заранее определяют объем работ и сроки их выполнения. Обычно за реставрацию берется юридическое лицо, а само здание планируют использовать для ведения бизнеса. Впрочем, в Европе (в частности, в Италии) такие программы чаще рассчитаны на желающих использовать строения для жилья.

Почетный реставратор Москвы Александр Данилин отметил, что в России успех программы зависит от того, кто берет такие здания в аренду, на что рассчитывает, и от его финансового состояния. Стоимость реставрационных работ очень большая. Бывает так, что инвестору может просто не хватить денег.

По словам архитектора и реставратора Олега Кузеванова, цена работ зависит от региона.

— В Петербурге только проектирование реставрации какой-нибудь исторической усадьбы стоит где-нибудь 12 млн. Это только проектирование, — подчеркнул он. А число памятников, нуждающихся в реставрации, несопоставимо с количеством инвесторов.

О расходах и всем процессе реставрации, начиная с участия в торгах и заканчивая открытием торговых помещений в историческом здании, «Известиям» рассказала Анна Паничкина, индивидуальный предприниматель, которая занималась реставрацией трамвайной остановки в Красностуденческом проезде (метро «Тимирязевская»).

Программа от и до

Анна — индивидуальный предприниматель, занимается недвижимостью. Остановку в Красностуденческом проезде она увидела на инвестиционном портале города Москвы.

— Мониторила площадки, где выставляют на аукционы объекты. Объект был небольшой, стартовая цена тоже небольшая, и я решила поучаствовать, — рассказывает она.

Всего на реставрацию остановки было шесть претендентов, но в итоге право аренды досталось именно Анне. Само участие в аукционе бесплатное, но в качестве гарантии платежеспособности нужно заплатить небольшой взнос, который рассчитывается от стартовой стоимости. В случае проигрыша — деньги возвращаются обратно.

Но в процессе аукциона формируется годовая ставка арендного платежа за объект на время ремонтных работ — и она может значительно превышать пресловутый «рубль». Кто предложил наибольшую сумму аренды — тот и выиграл аукцион.

— В моем случае это 3,7 млн [рублей] с копейками. За всё время, пока ты этот объект реставрируешь, платишь эту арендную ставку. Договором аренды объекта [было] предусмотрено, что надо отреставрировать в течение пяти лет. Год реставрируешь — вот годовая ставка аренды. Если второй год пошел, то сумма, сформированная в процессе аукциона, делится на 12 месяцев и ежемесячно вносится 1/12. Это именно арендный платеж на время работ. За [сами] работы другие деньги платятся. А вот когда работы закончены, появляется право перейти на рубль в год. К сожалению, такие условия, — поясняет Паничкина.

Взнос уходит в департамент городского имущества города Москвы. Именно этому ведомству принадлежит объект. С ним же заключен договор аренды. Аукцион проводит департамент по конкурентной политике. А департамент культурного наследия следит за правильным ходом выполнения работ, поскольку объект находится под их надзором.

— Весь процесс абсолютно регламентирован. После того, как я выиграла на аукционе и заключила договор аренды, подала заявки в три разных архива, чтобы собрать максимальное количество информации по этому объекту. На базе собранной информации был изготовлен проект. Сначала он прошел историко-архивную экспертизу, потом был согласован с департаментом культурного наследия. Там прописаны, прорисованы, расчерчены все нюансы. После того, как я получила разрешение на производство работ, следили, чтобы я полностью соблюдала проектную документацию. У меня был куратор от департамента культурного наследия, — рассказывает Паничкина.

По ее словам, договор заключен на 49 лет, а отреставрировать остановку нужно было за пять лет. Но каждый заинтересован выполнить работы быстрее, чтобы перейти на ставку 1 рубль в год. Процесс от момента участия в аукционе до сдачи объекта летом 2018 года занял у Анны один год восемь месяцев. Непосредственно на реставрацию ушло восемь месяцев, а целый год на согласование. Только запрос в архив, например, длился один месяц.

— За счет того, что все регламентные процедуры с согласованием очень долгие, это удлиняет срок, — отметила предприниматель.

Сейчас в одной части бывшей остановки продаются овощи и фрукты, в другой — кофе. В случае с этим объектом правила программы не позволяют субаренды (такое разрешение выдается по каждому конкретному случаю отдельно), поэтому обе торговые точки принадлежат самой Паничкиной.

Общие затраты Анна оценила в 10 млн рублей (это аренда на время реставрации и сами работы). Пока вложения не окупились.

— Окупаться будут достаточно долго. Но в целом я и не надеялась на то, что окупится быстро. Для меня это был скорее такой пробный проект, попробовать свои силы, насколько я смогу или не смогу. Я даже, пожалуй, не обращаю внимания именно на окупаемость, рентабельность, я понимаю, что свои деньги отобью в любом случае. Это тоже не последний вопрос, но мной двигало в первую очередь [получение] опыта деятельности именно в этом направлении, — говорит Паничкина.

В процессе Анне пришлось взять кредит, поскольку личных средств не хватало, к тому же она рассчитывала, что ставка арендного платежа будет меньше, чем вышло, да и стоимость работ оказалась дороже, чем предполагалось.

Но основной сложностью Паничкина считает работы в зимний период.

 — Реставрация проходила зимой. Специфика объекта такая, что нет закрытого периметра до контура объекта. Фактически подрядчики работали на открытом воздухе. Не было возможности поставить бытовку, земля там не позволяла, — рассказала она.

Несмотря ни на что, с учетом накопленного опыта Анна не исключает, что возьмется за другой аналогичный проект.

— Теперь я осознаю все мои процедурные неточности. Проволочки некоторые, где и как можно было сделать быстрее, лучше и дешевле, — заключает она.